大型皮革专业市场及专业MALL类别城市综合体开发

杨宝民

一、皮革产业趋势及皮革专业市场调研

二、北京皮革市场选址研究

三、北京中国皮革城业态设计

四、北京中国皮革城分期开发与建筑策划

五、北京中国皮革城投入产出分析与盈利模式设计

一、皮革产业趋势及皮革专业市场调研

1.世界皮革产业发展趋势

皮革行业是意大利传统强国，不仅拥有强大的设计力量，而且拥有众多世界名牌，把文艺复兴的文化内涵融入到现代品牌之中。美国通过技术创新和新产品开发，皮革产业非常兴旺，目前美国仅有120家皮革企业，但是能够生产多品种超薄柔软皮革，广泛应用于服装外套、夹克、手提包、鞋和手套等。韩国不仅是皮革生产强国，而且由于气候特征，韩国也是皮革消费市场。

  2.中国皮革产业及专业市场分析

皮革产业是我国的优势产业， 2005年我国皮革行业规模以上企业，实现总产值3185亿元，利税202亿元，出口创汇327亿美元。全行业直接从业人员500多万人，连同配套行业从业人员高达1100万人，每年新增就业岗位四、五十万人。皮革行业解决了大量城乡劳动就业，促进了社会的和谐、稳定。

千里之行，始于足下，通过我们分析研究，河北辛集羊皮产品发展迅速，河北肃宁裘皮产品发展较快，东北皮革产业分布较广，目前通过各种渠道包括北京雅宝路市场出口到俄罗斯和东欧国家，高档品牌皮衣今后面向美国、加拿大和欧洲强国也有很大潜力等。

图 1 海宁中国皮革城

作为中国皮革的出口基地，浙江海宁诞生了卡森集团等一批上市公司，卡森集团是中国最大皮革沙发出口企业，20年前最早进入俄罗斯市场，当年的海宁楼在俄罗斯能够年销售200万件皮衣几乎垄断了俄罗斯皮衣市场，目前卡森已经成功开拓了北美市场，在浙江皮革类企业等具有巨大影响力，浙江企业家具有合作发展的良好传统，浙江是我国企业集群最集中的省份之一，一旦卡森集团牵头开发的北京中国皮革城进驻通州势必影响带动一大批皮革相关企业进京发展。

图2 海宁中国皮革城建筑模型

海宁中国皮革城在任有法等一批企业家带领下，成为我国皮革产业经济效益最好的购物中心和流通中心，成为行业名副其实的龙头。随着中国皮革产业实力的增强，中国已经成为皮革生产第一大国，但是和意大利以及美国和韩国相比我们的世界皮衣品牌等还不多，我们要成为皮革强国就必须集聚发展，在设计和品牌打造方面有所突破，因此我们需要聚集一流人才，要想吸引一流人才需要聚集在首都这样的高端平台，首都北京的东大门通州不仅规划了大运河两岸核心景观，而且规划了中国最具档次的生态型总部聚集区。

二、 北京通州皮革市场选址研究

一、通州区域发展规划

通州处于环渤海经济圈中的核心枢纽位置，位于北京东部发展带和东西发展轴的节点。西距天安门20公里，北距首都机场16公里，东距塘沽港100公里。
通州是北京东部的重要门户；京承、京秦两条铁路干线贯彻东西，是北京通往津、冀、辽与山东半岛的必经之路，尤其是直接面向北京市东部的河北、天津地区。
通州是北京惟一直接连接河北与天津的城区，通州是连接河北与天津的枢纽中心，同时也是北京连接东北与华北的重要通道，是承载产业升级高端资源的京东明珠。

图3 通州区位图

2．环渤海经济圈对通州产业发展影响

n “京津冀”一体化战略全新布局，区域经济协调发展态势良好，为地处京津联系带轴心、京津冀现代化交通体系核心位置的通州创造了全新的发展机会。

n 在环渤海发展成为国家意志之后，通州发展借助于环渤海发展的契机，成为了“环渤海，商通州”的动力源泉。

图4 通州在环渤海经济圈的地位

3．通州发展商贸流通产业发展基础条件

（1）《北京城市总体规划（2004年-2020年）》确定通州为东部发展带的重要节点，北京重点发展的新城之一，也是北京未来发展的新城区和城市综合服务中心，给通州新城带来历史性发展机遇。

（2）北京的空间结构做出了重大调整，新城应配合中心城调整优化，疏散中心城人口和部分职能，培养新的产业聚集。这是通州新城发展的重要保障。

（3）通州新城位于城市的主要发展方向上，地势平坦，土地资源充足，与中心城的交通联系便捷，发展空间巨大。这是通州新城发展的现实基础。

（4）东部次区域是城市未来重点发展的地区，也是北京面向区域，联系天津、河北等省市的重要地区。通州、顺义和亦庄地区是承接中心城人口、职能疏解和新的产业集聚的主要地区。通州新城位于北京城市空间结构“两轴-两带-多中心”的重要节点上。这是通州新城发展的重大使命。

（5）国家大力推进以京津冀为核心、以辽东半岛和山东半岛为两翼的环渤海经济区的共同发展，将形成我国新的经济增长极。在环渤海经济核心区中，京津唐三市分工协作的潜力巨大，其中，唐山与天津都利用港口优势发展临港工业，对北京的高端服务业将产生更大的需求，而通州位于北京东大门，区域战略地位突出，是北京主动参与区域分工、服务环渤海的前沿。

（6）河北是北京的经济腹地，河北是北京、天津工业品巨大消费市场，通州依赖北京和天津作为科技中心和金融中心的地位，可以在消费产业整合方面创造极大的优势。

n 通州发展商贸物流产业能够辐射较广泛区域，具有突出优势。

n 项目所在地朝阳北路地块地势平坦，中间堆有较多浮土，朝阳北路临街部分有少量农民住房，大部分居住外来务工人员。

图 5 拟建设北京中国皮革城项目地

项目选址通州的SWOT分析：

S 优势 ：

1.通州具有首都东扩和渤海经济带枢纽优势，交通优势明显，适合发展大型批发商业。

2.项目地势平坦，拆迁量较少，易于操作

3.海宁中国皮革城具有明显品牌优势和商业资源优势

W劣势 ：

1.项目周边环境一般，对住宅销售价格具有一定制约

2.通州在2007年土地价格成倍上涨，高地价不利于商业开发和商业培育

O威胁 ：

1.现有规划以住宅和少量临街商业为主，需要较大突破

2.地铁M6沿线今后要逐步作保障性住宅，拿地的速度太慢，今后具有流失风险

T机会 ：

1.通州政府区政府重视商业发展

2.海宁皮革城已经成为亚洲皮革行业的领头羊

土地自身特征对项目产品定位具有明确的影响，本项目不具有豪华住宅所具备的自然条件，但是临近高校北京物资学院和地铁6号线路的有利条件下，项目具备做小高层和高层精品住宅的条件。根据项目开发条件的约束，项目一期需要配套幼儿园和邮政局设施，后者对我们项目也比较有利。此外我们在商业部分还需要考虑较大面积的金融配套。

n 项目初步定位为：

n 中国最有特色的首都皮革城批发和零售中心

n 从商业物业功能角度定位是北京朝阳北路写字楼、酒店、公寓和皮革商场综合体

n 北京具有法兰西文化特色精品住宅大盘

三、北京中国皮革城业态设计

按照通州区商业规划，中心商业占50％，社区商业占50％（其中，社区便利终端占10％），人均商业体量为1.5平方米，营业面积总量到2020年将达到176万平方米。从目前在售商业情况看，社区商铺和商业街商铺形式的比例各占总商业形态的35%，商业中心占70%比例。

根据规划，通州区的商业网点有2.4万个，l万平方米以上的大型商场有6个，3000平方米以上大型综合超市有10个，商业密集度堪称京郊第一。商场和超市都以中低档产品为主，消费群体也以当地居民为主。

根据通州区的规划，2010年通州将建设一大批起点高、规模比较大、特色突出的新兴商业。

结论：北京中国皮革城属于专业购物中心和物流中心，属于通州重点引进的商业形态，属于北京通州商业规划的重点发展方向。选址方面需要充分与轨道交通部门和公交部门协调，甚至今后与长途汽车站点结合设立专门停靠站点

表1通州北京中国皮革城商业规划

功能组合	发展策略	备注
皮革市场	10万平方米规模	商业建筑总面积26万平方米
鞋业市场	作为易耗品，中档鞋业市场具有较大发展潜力，我们初步判断规模可以达到6万平方米	建议引进若干厂商直销旗舰店
皮革类家具市场	首先发展6万平方米左右，以后扩建 成为华北地区最大的家具市场 9万平方米左右	卡森之家
银行	引进服务较好的银行例如招商银行等入住，建议至少引进两家银行，其中一家能够在贷款方面能够与我方业务合作
邮政局和物流服务中心	项目规划有5000平方米邮局和现代物流服务中心5000平方米左右，仓库配套40000平方米左右，建议利用地下空间，不计入容积率
海关服务机构	海关服务机构非常重要，借助北京平台整合出口服务所需要的相应服务机构

四、北京中国皮革城分期开发与建筑策划

经济技术指标：

占地600亩，共40万平方米；400亩（23万平方米）作为住宅，容积率3.0，69万平方米，商业部分容积率3.0，占地17万平方米，52万平方米商业部分，其中具体比例如下。

表 2 物业组合方案1

住宅	69万平方米
五星级酒店	5万平方米
快捷酒店	1.5万平方米
公寓	10.5万平方米
写字楼	5万平方米
商业	30万平方米
小计	52万平方米
总开发面积	121万平方米

表3物业组合方案2

住宅	55万平方米
五星级酒店	5万平方米
快捷酒店	1.5万平方米
公寓	9.5万平方米
写字楼	3万平方米
商业	26万平方米
小计	45万平方米
总开发面积	100万平方米

我们通过分析计算，推荐方案2作为首选。

图6：朝阳北路项目分期开发平面示意图

建筑产品策划：

现代皮革城有代表性高档商品是裘皮大衣和皮装，皮装体现浪漫和狂野的元素。因此我们建议选择法兰西文化元素作为构思的主要方向，总体建筑是现代建筑风格。

产品的设计特点 ：

A．充分考虑地面和空中的绿化，利用高层建筑优势争取较大面积的绿地和空中绿地。例如高层建筑区设置一层车库和地下车库结合，一层车库上方作为绿地和公共活动空间。

B．商业部分考虑设立少量水景，水代表财富，与商业特征吻合。

C. 社区商业位于住宅区和专业市场之间，可以充分聚集人气，有利于社区商业经营。

图7 北京中国皮革城模型（深圳市中汇建筑设计事务所设计）

五、北京中国皮革城投入产出分析与盈利模式设计

2008年初期新摩尔公司集中力量论证了北京东郊专业MALL类型的城市综合体项目。

新摩尔公司在北京完成了北京通州中国皮革城项目综合体选址与可行性研究项目，对600亩土地开发进行了策划和商业规划。

通州属于北京东部郊区，作为京津冀交通枢纽，具有发展商贸物流中心的有利条件，适合综合体发展。

为了最大限度的减少项目运作过程中的失误，降低项目运作的风险，我司根据市场环境对项目所面临的市场环境进行了调研分析，本部分内容主要依据北京市土地储备中心的土地数据、城镇土地估价规程和企业相关财务法规对项目的土地价格和后期运营策略进行了匡算，提出相关结论如下：

1．土地价格结论

根据基准地价系数修正法，我们得出的项目在2008年上半年期间不同用地性质的楼面单位地价为：

项目商业楼面地价为=（1970+2900）/2*1.22*1.041*1.004=3104.87元/平米

项目综合楼面地价为=（1290+2080）/2*1.205*1.031*1.024=2143.60元/平米

项目居住楼面地价为=（1060+1820）/2*1.19*1.028*1.014=1786.24元/平米

根据市场比较法，我们得出的（商业、住宅）综合楼面地价为：

项目综合楼面地价为=（829.90+1330.28+2984.06）/3=1714.75（元/平方米）

根据《通州新城规划》中对城镇型生态区（含新城、城镇和中心村）管理的阐述：通州在城镇建设方面，应高标准绿化，兼顾生态职能与休憩职能，引导城乡建设与自然环境相协调，提高绿色开敞空间的数量。绿地率应大于35%，建筑密度应小于30%，容积率宜控制在1.0-1.8之间，建筑高度应控制在24米以下。

（1） 上述基准地价上上浮或下调10%的区间对规划容积率r=1.8的地面价核算结果为：

容积率	R=1.8			单位			万元/亩
用地性质	商业			住宅			综合
区间	低值	中值	高值	低值	中值	高值	低值	中值	高值
	335.33	372.59	409.84	192.91	214.35	235.78	208.35	231.5	254.65

在这一前提下，我们根据获得600亩土地并根据地块条件规划（商业用地225亩，住宅用地375亩）用地，地块所需的资金约为：

低值	中值	高值
82,106.15万元	91,229.05万元	100,351.96万元

（2）根据当前市场情况，项目可能获得的容积率指标r=2.0，根据基准地价综合值上浮或下调10%的区间，土地地面价核算结果为：

容积率R=2.0	257.22万元/亩（算术平均值）
用地性质	综合
区间	低值	中值	高值
	3,472.52	3,858.35	4,244.19

在这一前提下，我们根据获得600亩综合用地，所需的资金约为：

低值	中值	高值
138,900.80万元	154,334.00万元	169,767.60万元

（3）根据项目的设计规划预想，项目商业容积率r1=3.1，住宅容积率r2=2.2，在这一容积率前提下，依据土地楼面价格结论，土地地面单价将大幅上升。

在这一前提下，我们根据获得600亩土地并根据地块条件规划（商业用地225亩，住宅用地375亩）用地，所需的资金约为：

低值	中值	高值
218,359.20万元	242,621.25万元	266,883.30万元

以一、二期住宅，一期商业作为一个财务周期核算：

指标	指标/单位：万元	指标	单位：万元
一期用地成本	45,483.57	经营期租赁年净收入	6470.26
一期商业投资	67,302.73	年经营成本费用	5901.94
一期住宅投资	112,171.21	年均利润总额	7468.84
一期投资总额	179,473.94	年所得税	1867.21
期初自筹资金	62,815.88	财务内部收益率（税前）	28.75%
贷款金额	63,061.91	财务净现值（税前）	84,087.55
财务费用	10,875.82	财务内部收益率（税后）	25.09%
二期用地成本	26,098.12	财务净现值（税后）	65,869.39
二期投资总额	82,151.64	静态回收期	2.75
两期销售收入	421,821.47	动态回收期	3.92

以三、四期住宅，二期商业作为一个财务周期核算：

指标	指标/单位：万元	指标	单位：万元
三期用地成本	53,562.75	四期住宅投资	74,040.61
三期商业投资	85,317.83	四期投资总额	173,095.93
三期住宅投资	108,728.46	两期销售收入	857,311.68
三期投资总额	194,046.29	经营期租赁年净收入	2706.07
期初自筹资金	119,956.87	年经营成本费用	3824.46
贷款金额	可滚动实现，不需贷款	年均利润总额	13,467.85
财务费用	0.00	年所得税	3,519.33
四期用地成本	38,456.91	财务净现值（税前）	105,551.10
四期商业投资	99,055.32	财务净现值（税后）	92,245.50

项目财务评价：在该地价条件下，规划方案完全可行。

项目如果按照100万元/亩的低价获得土地，项目的财务结果将更加乐观；如果按照项目商业容积率r1=3.1，住宅容积率r2=2.2条件下核算地价进行财务核算，项目设计方案财务基本处于盈亏平衡状态，考虑到销售周期、价格实现等变动因素，项目风险较大。

项目虽前期获得土地时支付的现金支出较多，可以通过住宅及部分商业物业的出售获得良好的收益回报，迅速回收资金，并获得皮革城集中商业的优质物业作为长期持有。

项目虽前期获得土地时支付的现金支出较多，可以通过住宅及部分商业物业的出售获得良好的收益回报，迅速回收资金，并获得皮革城集中商业的优质物业作为长期持有。

盈利模式建议

（1）专业MALL与综合体结合的盈利模式

对北京中国皮革城项目采用，皮革专业MALL模式，可以定向出售5万平方米左右商铺，预计每平方米售价可以达到3万元以上，可以回笼资金15亿元左右。

在开发初期，充分中国皮革城无形资产价值，通过一流的策划和建筑设计方案以及良好招商资源的整合，赢得商业地产相关投资基金的认可采用整体出售，引进战略股东模式最佳，可以避免分散商铺销售带来经营管理的混乱。

（2）滚动开发战略

首先拿到400亩左右，其中200亩用于住宅开发，比较容易得到银行支持。在项目住宅销售较好的前提下，银行才会对商业地产部分给予支持。

建议在资金能够加速回笼时候，可以为朝阳CBD大型单位白领群体采用定向开发模式，售价略低于市场价格。

建议首先开发住宅和酒店公寓卖掉，争取收回土地投资。然后拿下二期200亩土地，对整个通州项目进行统一规划，分期开发。

（3）优化公司治理机制 吸纳大型皮衣生产企业成为专业皮革城开发公司股东，共同分享开发收益

通过新摩尔研究水产大型市场连锁开发模式的成果，我们认为厂商和开发公司联手合作模式，有利于稳定更多大型皮衣相关商家和品牌厂商，对于连锁开发中国皮革城专业市场具有创新意义。